Образец соглашения о задатке при покупке квартиры и порядок действий

Намерение приобрести недвижимое имущество часто подтверждается задатком. Что говорит об этом российское законодательство, какие документы потребуются, существует ли единый образец соглашения о задатке при покупке квартиры, рассмотрим все по порядку.

Обязательность составления документа при покупке

Многие до сих пор по старинке отдают денежный задаток продавцу, ограничиваясь распиской. Где указывают кто, кому и сколько отдал. В случае судебного разбирательства данную бумажку судья будет расценивать не как задаток. Это влечет за собой меньшие последствия для недобросовестного собственника.

Поэтому, лучше составить самостоятельный документ при покупке недвижимости на предмет отданного задатка.

Другой вариант – добавить в договор предварительного характера о купле-продаже отдельную часть, где четко прописаны любые нюансы передачи денег.

В соглашении всегда важно указывать, что переданные средства – это задаток.

Нормативная база

Определение, формы и последствия неисполнения обязательств в рамках соглашения регулирует ГК.

Статья 380 раскрывает понятие, как денежную сумму, которую одна сторона договора отдает другой с учетом последующих платежей. При этом доказывает, и обеспечивает предстоящее выполнение.

Пункт 2 указывает на то, что независимо от суммы задатка, соглашение составляется письменно.

Пункт 3 той же статьи утверждает, когда в документе не прописано слово «задаток», но возникает судопроизводство, деньги будут считаться авансом (если иное не доказано покупателем).

Статья 381 регламентирует порядок действий в связи с прекращением сделки:

• неисполнение договора до начала – деньги возвращаются владельцу
• отмена по желанию покупателя (тот, кто дает задаток) – деньги остаются у другой стороны
• отмена из-за продавца – деньги в двукратном размере передаются покупателю, внесшему задаток

Если в результате прекращения соглашения пострадавшая сторона понесла убыток, то виновный за неисполнения возмещает и этот ущерб.

Тонкости составления соглашения на видео:

Отличия задатка от аванса

Если участники при совершении сделки заключили, к примеру, договор на поставку товара, то по договоренности вносится предоплата за него, т.е. аванс. Авансовая функция заключается чисто в платеже и не обязывает к каким-либо действиям. Когда стороны не выполнили договорные обязательства, внесенные средства возвращаются.

Задаток отличается от аванса тем, что гарантирует – сделка состоится. В противном случае внесение задатка чревато финансовыми последствиями.

В этом кардинальная разница между двумя понятиями. Если стороны склоняются к авансовой системе, то достаточно будет расписки в получении авансового взноса. Но никаких гарантий по совершению покупки/продажи не будет. Задаток обяжет довести дело до конца, но при этом нужно грамотно составить письменное соглашение.

Суть и содержание соглашения о задатке

Смысл соглашения в том, чтобы подтвердить намерения: одна сторона – продать, другая – купить квартиру. Сам факт передачи денег означает, что люди согласны с условиями купли-продажи, но не имеют возможности заключить сделку немедленно.

Функции соглашения:

• доказательная или страхующая (это важно, если сделка сорвется)
• платежная (задаток идет в счет погашения общей суммы)
• обеспечительная (подтверждает намерения сторон довести соглашение до конца)

Первое назначение соглашения о задатке подробным образом расписано в ст. 381 ГК.

Требования к форме договора в законе не прописаны. Главное – письменный документ. Важно содержание. В соглашении указывается:

• шапка – паспортные данные участников
• описание предмета соглашения (название, адрес, стоимость, технические характеристики)
• информация о собственнике, основание собственности, зарегистрированных в квартире лиц, пр.
• обязанности сторон
• ответственность за невыполнение
• порядок сделки (нал/безнал, валюта, пр.)
• сумма задатка (числом и прописью)
• возможность пролонгации
• подпись сторон

Обязательно указать, что передаваемая сумма является задатком.

Нюансы составления документа

При оформлении соглашения важно учесть ряд тонкостей:

• в качестве продающей стороны должен выступать собственник жилья или его представитель, имеющий на то нотариальное подтверждение
• если в сделке присутствует третья сторона, это прописывается в договоре (количество экземпляров соответствует количеству участников)
• при передаче средств рекомендуют взять расписку
• прописать в документе слово «задаток»
• юридической силой обладает документ, подписанный обеими сторонами

Задаток важно передавать лично в руки собственнику.

Следует заранее ознакомиться со всеми нюансами предстоящей купли-продажи, чтобы при составлении соглашения о внесении задатка не возникло споров, а впоследствии и юридических коллизий.

Размер задатка

Типовой договор не регулирует величину задатка. Участники сами договариваются о его размере. Но на практике используют показатель 5-10% от стоимости жилплощади.

Если не произошло изменений, и сделка не расторгнута, задаток сохраняется в рамках платежа. Данное требование оговаривается, когда заключается договор основной. Меньший задаточный процент сомнителен по поводу заинтересованности продаваемой стороны расставаться с имуществом, т.к. при срыве продавец мало потеряет.

Видео о разнице в понятиях задатка и аванса:

Период действия соглашения

В документе прописаны права и обязательства для продавца и покупателя, которые следует досконально изучить, чтобы не возникало проблемных споров в дальнейшем.

Соглашение – это определенная гарантия для обеих сторон в четкости соблюдения всех условий. А значит их права под защитой. Но соглашение не устанавливает конкретные сроки, т.к. о периоде его действия договариваются участники сделки.

Подлежит ли соглашение регистрации

Проведение сделки с использованием уплаты задатка требует обязательного письменного составления соглашения между покупателем и продавцом. Как только документ будет подписан обеими сторонами, он вступает в законную силу. Соответственно, и денежные манипуляции могут быть проведены в момент подписания. Заверять его у нотариуса нет законной необходимости. Обратиться с подобной просьбой в нотариальную контору участники сделки могут по собственной инициативе. Но, как правило, этого не происходит из-за лишней траты денег.

Какие еще документы нужны

Промежуточные договоренности о продаже недвижимости предполагают три документа:

• предварительный договор о том, что стороны намерены продать/купить недвижимое имущество
• соглашение о задатке
• расписка о получении денег (пишется продавцом)

Перечисленные документы дополняют друг друга, но при этом не считаются обязательными. Они нужны, в большей степени, для страховки покупателя. Если дело дойдет до суда, наличие всех трех грамотно составленных документов будет 100%-ной защитой.

Расписка в получении средств

Несмотря на необязательность документа, он в подавляющем большинстве случаев заключается. Поскольку служит доказательством, что деньги получены. Расписка формируется в еще более свободной форме. При этом часто пишется от руки. Никакого нотариального подтверждения не требует.

В расписке следует указать:

• дату составления
• ФИО, данные паспорта, адрес проживания участников сделки
• информацию о свидетелях, если привлекаются
• сумма (числом и прописью)
• факт того, что переданные деньги – задаток
• подписи участников с расшифровкой

Документ может написать и приобретающий жилье, но подпись и расшифровку на ней обязательно указывает продавец. Но лучше, чтобы и сам текст расписки составлялся рукой продающей стороны. Графическая экспертиза, в случае судебного разбирательства подтвердит авторство.

Порядок действий

Все действия по составлению соглашения можно разделить на «до», «во время» и «после» внесения. Рассмотрим их.

До внесения задатка

Алгоритм действий покупателя до заключения договора о задатке:

• проверка всей документации покупаемой недвижимости (выписка из ЕГРН, техпаспорт, справка о прописанных, пр.)
• проверка отсутствия задолженности по коммуналке и иным платежам за квартиру
• проверка жилья на предмет различных обременений и ограничений
• получение письменного согласия супруга/супруги продавца на предстоящую продажу (бумага должна быть заверена у нотариуса)

Это самый длительный этап соглашения. Но лучше потратить время на изучение деталей предстоящей сделки и обезопасить себя, чем заниматься утомительным судопроизводством.

Во время и после внесения суммы

Если после детальной проверки всех документов, покупатель не выявил никаких нарушений, можно переходить к составлению соглашения и передаче задатка.

Передать деньги можно двумя способами:

• наличными купюрами
• безналичным переводом

Если передача происходит первым вариантом, то следует тщательно вслух пересчитать купюры. Желательно, чтобы при этом присутствовали свидетели. Если есть возможность, лучше проверить подлинность денег. С помощью специальной аппаратуры или обратившись в банк.

Во время передачи задатка продавцу необходимо написать расписку.

После получения денежных средств, стороны завершают сделку о купле-продаже. А именно:

• доделка всех документов
• подписание договора
• перерасчет стоимости (высчитывается внесенная ранее сумма)
• перерегистрация правособственности

Даже после подписания контракта следует сохранить все бумаги по сделке, включая расписку и соглашение о задатке.

Можно ли расторгнуть соглашение

Существует ряд причин, по которым договор может быть расторгнут:

• одна из сторон нарушает условия и пункты договора
• квартира отличается от той, что описана в соглашении
• обнаружились неустранимые недостатки

Инициировать расторжение может как продавец, так и покупатель. Расторгать соглашение имеет смысл до подписания основного договора купли-продажи. В обратном случае, расторжению подлежит вся сделка, а не отдельный документ.

Как возвращается задаток

При обоюдном согласии при расторжении договора возврат/невозврат задатка происходит в рядовом порядке между самими участниками. В претензионных случаях (покупатель хочет вернуть деньги или продавец отказывается оплачивать вдвойне) следует обратиться в судебный орган. Мировой, если величина суммы менее 50 тыс. р. или районный, если показатель выше.

В тех или иных случаях составляется исковое заявление, на основании которого запускается судопроизводство, включающее вопрос и по дополнительным издержкам. Истец должен при этом предоставить все необходимое документальное подтверждение по факту вины.

Подводные камни

При оформлении соглашения и передаче денег важно обратить внимание на ряд подводных камней:

• мошенники часто пользуются незнанием граждан о различиях аванса и задатка, поэтому важно оформить соглашение в письменной форме и с указанием факта задатка
• вносить средства нецелесообразно, если сделка купли-продажи планируется нескоро (рыночная стоимость недвижимости может качнуться в любую сторону)
• если возникает сомнение в продавце, лучше заверить соглашение нотариально
• не отдавать сумму риелтору, участвующему в сделке, только собственнику
• подробно описать в документе квартиру, чтобы в случае изменений воспользоваться правом, расторгнуть соглашение без обязательств отдавать деньги
• в договоре лучше самостоятельно прописать ответственность сторон за неисполнение (статьи ГК законодательно сильны, но нарушения пунктов договора доказывается быстрее)

Перечисленные нюансы позволят не доводить дела до суда, либо же выиграть его в случае судебного разбирательства.

Образец соглашения о задатке

Ниже представлен образец соглашения о задатке при покупке квартиры.

Итак, составление соглашения о задатке не является обязательным, но его наличие облегчит сделку.