При продаже квартиры надо платить налог или же нет: заглянем в законы РФ

Сделка по купле-продаже недвижимости всегда несет за собой траты одного лица и получение прибыли другим. Ничего удивительного в этом нет, вследствие чего данная процедура облагается налогом в Российской Федерации. Платится обязательный сбор, естественно, по факту получения прибыли со стороны продавца и рассчитывается по известной для всех подоходной системе. Сегодня рассмотрим особенности уплаты налога при продаже квартире, порядок и законодательные тонкости этого мероприятия.

Ставка и объект налогообложения

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – это типовой вид обязательных сборов в РФ, также именуемый подоходным налогообложением. Отчисления в казну государства обязаны делать все лица при получении той или иной прибыли за исключением случаев, отмеченных в законодательстве.

Продажа квартиры является налогооблагаемым мероприятием практически при любых обстоятельствах, кроме ситуаций с реализацией:

• недвижимости, находящейся в собственности граждан более 3 лет (при покупке таковой до 2016 года, с 1.01.2016 владеть жильем для освобождения от налогообложения необходимо не менее 5 лет)
• жилища, проданного дешевле той суммы, которая ушла на его приобретение (при условии, что квартира была реализована по цене от 70% кадастровой стоимости)

Объект налогообложения

При иных обстоятельствах проданная квартира – объект налогообложения. Если говорить точней, то объектом сбора считается стоимость реализованного жилья, которая является прибылью его бывших хозяев или размер разницы между ценой приобретения и продажи объекта. Именно эти показатели являются налогооблагаемой базой и используются при расчете размерности налога, необходимого к уплате в государственную казну.

Естественно, передача налоговых средств соответствующим структурам позволяет налогоплательщикам получать положенные им бонусы. К числу последних относится известный всем налоговый вычет, который может быть использован вплоть до 1 миллионов рублей.

Размер НДФЛ при продаже квартиры стандартен и равняется:

• 13% от налогооблагаемой базы при реализации недвижимости резидентами РФ
• 30 – нерезидентами нашей страны

В принципе, ничего более по налогообложению сделок купли-продажи квартир знать не нужно. Ничего особенного в этом виде подоходного налога нет, а взимается он в типовом режиме для всех налогоплательщиков России.

Как определить срок владения квартирой и на что он влияет

Выше было упомянуто, что срок владения продаваемой недвижимостью может освободить ее бывших владельцев от уплаты налога. Речь идет обо всех ситуациях, когда гражданин владел квартирой более 3 или 5 лет. Первая цифра актуальна для случаев, когда жилье было получено в собственность до 1 января 2016 года, вторая – для всех остальных. На законодательном уровне было определено, что с начала 16-ого года срок владения квартирой и иной недвижимостью должен равняться не менее 5 лет для освобождения ее продавцов от уплаты сбора в государственную казну.

Момент начала владения определяется в индивидуальном порядке для каждого конкретного случая. В большинстве из них эта дата отражается в свидетельстве о праве собственности и, соответственно, учитывается при определении необходимости уплаты налога при продаже квартиры.

При иных обстоятельствах момент начала владения может определяться по-другому. Например:

Получение наследства

• при получении квартиры в наследство – со дня смерти наследователя
• при оформлении в собственность ранее кооперативной квартиры – со дня выплаты последнего паевого взноса
• при существенных реконструкциях объекта недвижимости (достройка, расширение и т.п.) – со дня их официальной регистрации
• при обстоятельствах иного рода – со дня, отраженного в любых правоустанавливающих документов как начало владения жильем

Многие граждане РФ интересуются, как действовать в ситуациях с наличием факта приобретения квартирных долей. Суть вопросов сводится к тому, что некоторое лицо ранее было одним из долевладельцев в квартире, но с течением времени выкупило все остальные – с какого же дня будет отсчитываться момент начала владения жильем у этого человека?

На самом деле здесь все предельно просто, так как подобную ситуацию регламентирует закон. Согласно его положениям, момент начала владения квартирой у таких граждан начинается со дня официальной регистрации права собственности на первую долю. То есть, покупка остальных долей в жилище данный момент никаким образом не корректирует, не меняет.

Продажа «старых» и «новых» квартир

Последние корректировки в законодательстве РФ спровоцировали появление так называемых «старых» и «новых» квартир. Естественно, речь идет не об их физическом существовании, а дате их регистрации на имя бывших владельцев. Проще говоря, «старые» квартиры – все те, что зарегистрированы до начала 2016 года, «новые» – соответственно, после него. Сроки владения недвижимостью для освобождения от налогов остались неизменными для реализации:

• наследственных
• дарственных
• приватизационных
• и квартир, полученных по договорам ренты

Остальные объекты недвижимости, реализуемые после 1 января 2016 года, должны находиться у их продавцов не менее 5 лет, чтобы последние были освобождены от уплаты налогов.

Существенных отличий в процедурах продажи «новых» и «старых» объектов нет. Единственное, что следует учитывать – это необходимость уплаты налога или отсутствие таковой. Кто и на каких основаниях освобождается от сбора, уже было отмечено ранее, поэтому заострять внимание на этом не будем. Однако не лишним будет упомянуть всевозможные методы снижения налогооблагаемой базы. Сейчас их несколько, а именно:

Квартиры в новостройке

1. Использование налогового вычета. На данный момент он предоставляется на 1 миллион рублей и может быть использован по нескольким объектам (естественно, в случае с продажей квартиры).
2. Выбор варианта расчета налога не по сумме продажи, а по разнице между ценой приобретения и продажи имущества. В большинстве случаев подобные расчетные операции позволяют существенно снизить окончательный размер сбора. Использование альтернативной системы расчета возможно только в ситуациях, когда налоговый вычет гражданами не используется.

Стоит ли тратить время на реализацию данных мер по уменьшению налогооблагаемой базы или нет – каждый решает самостоятельно. В любом случае, при формировании окончательных выводов немаловажно учитывать особенности конкретной ситуации и общий характер таковой. Не исключено, что в одном случае выгода от того же налогового вычета станет существенной, а в другом – будет отсутствовать вовсе.

Важно! Нововведения в законе также касаются общих принципов определения налогооблагаемой базы. Так, налоговые органы вправе сравнить цену квартиры в договоре и 0,7 ее кадастровой стоимости, выбрав для расчета обязательного сбора большую из них.

Отметим, что рассмотренные законодательные аспекты РФ актуальны только для физических лиц, являющихся резидентами нашей страны. Остальные виды налогоплательщиков уплачивают налоги в ином порядке, также определенном законом.

Уплата сбора при продаже дарственного и наследственного жилья

Налогооблагаемая база у дарственных и наследственных квартир определяется идентично. В расчет налога берется:

• либо договорная цена недвижимости
• либо кадастровый ценник, помноженный на 0,7

Расчет налогов

При этом важно учесть, что стоимость квартиры из кадастра не будет учтена в качестве расходов наследника или одариваемого лица. В принципе, подобное положение дел логично, ведь продаваемая гражданином недвижимость получена им в дар или наследство совершенно бесплатно.

Аналогично людям, реализующим купленную за свои деньги квартиру, наследники и одаренные ранее лица имеют право на:

• использование имущественного вычета
• выбор альтернативной системы расчета налога

То есть, принципы уплаты налога ничем не отличаются от типовых ситуаций из рассматриваемой сферы жизни россиян. Единственное отличие – это срок владения, позволяющий гражданам не платить обязательные сборы. При продаже наследственных и дарственных квартир он всегда равняется 3 годам. Момент вступления в собственность роли не играет. Подобный порядок действует и для лиц, вступивших в право собственности до 1 января 2016 года и после него.

Покупка и продажа квартиры в одном году

Покупка и продажа квартиры в одном году – ситуация в высшей степени специфичная. В плане уплаты налогов исключений нет. Следует отметить, что отнести в казну обязательный сбор придется только в том случае, если покупатель, а позже продавец недвижимости получил хоть какую-то прибыль. То есть необходимо сравнить цену покупки и продажи жилья, и лишь при размере второй больше первой платить налог.

Что касается принципов уплаты, то они практически идентичны для описанных дарственных или наследственных квартир. Исключением являются лишь два момента:

Купля-продажа недвижимости

• Первый – при покупке и продаже квартиры в одном году гражданин вправе воспользоваться обоими полученными вычетами. Напомним, что при приобретении объекта недвижимости он равен 2 миллионам рублей и может быть использован гражданином лишь раз в жизни при покупке до 01.01.2014 и на несколько объектов, купленных после 01.01.2014 г. При продаже же количество предоставляемых россиянам вычетов неограниченно, а их размер находится на уровне 1 миллиона рублей.
• Второй – сроки владения квартирой, позволяющие не платить НДФЛ могут равняться и 3, и 5 годам. Пожалуй, о принципах их определения для конкретных ситуаций повторяться незачем.

В остальных аспектах случаи с продажей и покупкой квартиры в один год отличий от остальных подобных не имеют. Принципы и порядок уплаты налога остаются практически без изменений.

Продажа доли недвижимости

Реализация доли в квартире не освобождает граждан от уплаты обязательных сборов в налоговую инспекцию. Как и во всех подобных ситуациях, налогоплательщик:

1. Платит 13-процентный НДФЛ, рассчитываемый по стоимости квартиры или разнице между ценой ее приобретения и продажи.
2. Вправе использовать имеющиеся у него налоговые вычеты в рамках законодательных норм РФ.
3. Может быть освобожден от уплаты налога при владении квартирой 3 года или 5 лет в соответствующих ситуациях.

Как видите, порядок налогообложения не меняется. Единственное существенное отличие заключается в принципах использования налоговых вычетов. Если полученный по покупке недвижимости вычет может быть использован долевладельцем-продавцом в полной мере, то вот получаемый им по продаже жилья нет. В последнем случае размер налогового вычета определяется пропорционально размеру доли продавца. То есть, если реализована долевая собственность в 50% от общей площади квартиры, то продавец вправе использовать лишь 50% вычета (500 000 рублей). И подобный порядок расчета актуален для всех ситуаций с продажей долей недвижимости.

Сроки уплаты налога

Уплата налога и подача налоговой декларации в полномочные структуры осуществляются по разным срокам. Если говорить точней, то:

1. Задекларировать факт продажи и необходимость уплаты налога продавец недвижимости должен до 30 апреля года, следующего за годом проведения сделки. Проще говоря, если квартира была продана в октябре 2018 года, то декларация в налоговую инспекцию должна быть отправлена ее бывшим владельцем не позднее 30.04.2019.
2. Перечислить же обязательный сбор продавец обязан до 15 июля того же года.

Факт заявления налоговых вычетов, выбор альтернативных способов расчета налога и другие особенности конкретного случая данные сроки скорректировать неспособны. Они отражены в Налоговом Кодексе РФ и едины для всех налогоплательщиков нашей страны.

Игнорирование подачи декларации или ее несвоевременное предоставление со стороны налогоплательщика является нарушением закона, вследствие чего наказывается соответствующим образом. Подробней о последствиях неисполнения налоговых обязанностей для граждан РФ пойдет речь позже. Сейчас же следует констатировать – нарушать отмеченные сроки крайне нежелательно из-за их общеобязательности и определения на высшем законодательном уровне.

Подача декларации и необходимые документы

Ожидать каких-либо квитанций по уплате налога на проданную квартиру или подобных бумаг налогоплательщикам не нужно. Декларация этих сборов должна осуществляться самими гражданами РФ. Для соответствующего оповещения налоговой инспекции необходимо:

1. Заполнить и подать декларацию вида 3-НДФЛ.
2. Дополнить ее базовым перечнем документов, подтверждающих факт проведения отраженной в декларационных бумагах сделки.

Как правило, граждане обращаются за помощью к юристам. Составление налоговой декларации и заверка копий требующихся документов стоят в пределах 1 000-3 000 рублей. При нежелании терять деньги любой человек может самостоятельно заполнить декларацию, что, к сожалению, с услугами нотариуса невозможно. Поэтому на заверку копий документации потратиться все же придется.

Что касается налоговой декларации, то можно:

Заполнение декларации

1. Скачать ее шаблон и внести свои данные посредством использования стандартных программ компьютера, после чего распечатать.
2. Воспользоваться возможностями специальных сайтов-конструкторов по созданию 3-НДФЛ и также распечатать итоговую декларацию.

Что удобней – каждый решить собственнолично. Не стоит забывать и о сборе необходимых бумаг. В случае с декларированием доходов по факту продажи квартиры потребуются:

• правоустанавливающие документы на проданное имущество (они аннулируются, но у продавца не изымаются)
• бумаги, подтверждающие законность перехода квартиры в собственность налогоплательщика (договор купли-продажи, дарения и т.п.)
• акты приемки-передачи квартиры и оплаты за нее
• паспорт гражданина РФ
• заявление о подаче декларации
• оформленное в виде списка приложение всей подаваемой документации
• при необходимости оформления налогового вычета – соответствующее заявление и бумаги, подтверждающие возможность его использования

За исключением заявлений все документы подаются в нотариально заверенной копии. Передать их следует в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это можно лично или через почту, представителя, курьера. По итогу рассмотрения заявитель соответствующим образом уведомляется.

Важно! Отмеченный пакет бумаг следует оформить в 2-х экземплярах. Один уйдет непосредственно в органы налоговой инспекции, а другой останется у налогоплательщика со специальной пометкой.

Подобный подход к декларации доходов и уплаты с них налогов поможет избежать спорных ситуаций, проблем при халатности сотрудников госструктур, что периодически встречается и в России.

Последствия неуплаты сбора

Несвоевременное декларирование доходов, ее игнорирование или реализация с ошибками несут соответствующие правовые последствия для налогоплательщиков в РФ. Подобные нарушения незаконны и наказываются в рамках КоАП или УК.

Административная мера ответственности применяется для лиц, нарушивших порядок декларирования и уплаты налогов, но не отказывающихся от своих обязательств. Уголовные меры наказания применяются для откровенных нарушителей, игнорирующих свои налоговые обязательства.

В большинстве случаев недобросовестные налогоплательщики наказываются:

Штрафные санкции

• штрафом в 1 000 рублей при ошибках в составленной декларации или неполном перечне поданных документов
• штрафными санкциями и пени в размере 5-40% от неуплаченной суммы сбора за каждый месяц просрочки
• уголовными мерами ответственности при полном и длительном игнорировании декларирования, уплаты обязательных сборов

В целом, наказания суровы. Многие согласятся с тем, что допускать их крайне нерационально.

На этом наиболее важные положения по теме сегодняшней статьи подошли к концу. Надеемся, представленный материал был полезен всем читателям ресурса и дал ответы на интересующие их вопросы.