Рентабельна ли посуточная сдача квартир как бизнес

Некоторое время назад арендодатели с ключами стояли у вокзалов и зазывали постояльцев. Сейчас данная процедура происходит в интернете. Поэтому сложно определить спрос на то или иное предложение. Однако, как показывает статистика вордстат (количество запросов в поисковике Яндекс) – посуточная сдача квартир один из наиболее быстро развивающихся видов бизнеса.

Актуальность бизнеса посуточной сдачи квартир в аренду

На актуальность бизнес-модели влияют некоторые факторы:

• высокий спрос
• небольшие инвестиции для начала деятельности
• быстрая окупаемость
• малые издержки

Все эти факторы присутствуют в данном секторе.

Помимо этого, спрос на посуточную аренду апартаментов обеспечивается благодаря тому, что:

• более 1 миллиарда людей путешествуют каждый год (а им нужен ночлег)
• эта цифра ежегодно увеличивается на 5,5%
• через 10 лет путешественников станет в два раза больше
• все больше людей предпочитают путешествовать вслепую (без турагентств и экскурсии)
• холдинги и крупные корпорации все чаще снимают жилье для своих командированных работников в частном секторе

На какие апартаменты спрос больше

Доход и количество денег в бизнесе зависит напрямую от района, где находятся апартаменты. Получать большую прибыль возможно практически со всех категорий жилья, кроме старого и ветхого.

Максимальный доход получают владельцы:

• комфортного жилья расположенного недалеко от центра
• апартаментов бизнес-класса
• эконом-ночлега, цены которого значительно ниже местных отелей, но уровень жилья не сильно уступает 4* гостиницам

В некоторых районах города простоев в посуточной аренде не бывает. Практически всегда это либо центр города, либо районы с наибольшим количеством достопримечательностей.

Эконом-вариант

В большинстве случаев, чем дальше апартаменты от центра города, тем выше значение транспортных развязок: от аэропорта, вокзала и т.д. Наличие рядом автобусной остановки или станции метро в пешей доступности увеличит интерес арендаторов к жилью.

Арендуют часто люди, впервые приехавшие в город. Следовательно, они не знают где, что находится. Поэтому вопрос, как добраться до квартиры не должен вызывать трудностей.

Формируя предложение, следует учитывать, что большинство квартир сдаются практически по одинаковой стоимости. На однокомнатное жилье в любом городе найдется десяток одинаковых цен. Как в таком случае выделяться среди конкурентов?

Когда площадь и цена апартаментов одинаковые с другими объявлениями рынка, конкурентным преимуществом станет тип и состояние дома или предлагающаяся развитая инфраструктура неподалеку.

Если рядом есть кинотеатр, парк, фитнес-центры и большой супермаркет, – то они создадут хорошее первое впечатление о конкретном районе у клиента. При краткосрочной аренде помогут оставить теплые воспоминания такие удобства, как лифт, мусоропровод, домофон и консьерж. Довольные клиенты практически всегда вернутся в то же место, и порекомендуют друзьям, знакомым и наверняка оставят хороший отзыв в интернете.

Наибольший спрос (более 60%) приходится на студии и однокомнатные апартаменты, у которых сделан евроремонт, присутствует вся нужная техника, и имеются полотенца и постельное белье из приятных материалов.

Варианты недвижимости для краткосрочной аренды

На рынке посуточной аренды различают три вида апартаментов:

1. Собственность, которая досталось по наследству. В столице России средние цены на долгосрочную аренду однокомнатного жилья составляют 30 000 руб. за месяц. На разных сайтах недвижимости средняя посуточная аренда предлагается за 2500-3000 руб. Если хотя бы треть месяца (20 дней) будут клиенты, за 30 суток предприниматель получит от 50 000 до 60 000 руб. Естественно, будут расходы на рекламную кампанию, небольшой ремонт и уборку. Однако при небольшой площади квартир уборку можно сделать самому, а на рекламу тратится не более 2 000-5 000 рублей. Следовательно, чистая прибыль от сдачи в аренду такого жилья получается около 45 000-55 000 рублей.
2. Субаренда. Доступный всем вариант войти в данный бизнес, при отсутствии собственного жилья. Доход предпринимателя получается на разнице сдачи и съема. Сначала понадобится арендовать жилье на собственные средства. Вернутся финансы в лучшем случае дней через 10. Аренда посуточно дороже, чем месячная, поэтому так заработать с квартиры можно в два раза больше. Однако потребуется хорошо продумать рекламную компанию, чтобы избежать финансовых потерь из-за простоев.
3. Приобретение. Покупать элитную квартиру в дорогом районе не обязательно. Такая недвижимость окупится через несколько десятков лет. Жилье бизнес, эконом и среднего класса начнет приносить прибыль лет через 6-8 (в зависимости от цены). Популярный вариант – приобретать квартиру в кредит. Необходимо лишь внести от 30% полной стоимости, и каждый месяц исправно выплачивать остаток по кредитному счету. Так, платить за квартиру могут уже жильцы сданной площади. Через 1-3 года уплаты займа, недвижимость переходит в собственность.

Начальные инвестиции

Даже при наличии апартаментов в собственности трат избежать не получится. От хорошей маркетинговой компании и проработки всех нюансов будет зависеть, через какое время предприниматель получит первые деньги. Рассмотрим статьи обязательных расходов.

Оплата ЖКХ. По счетчикам придется платить каждый месяц.

Выплаты уборщикам или клининговым компаниям. Естественно, выполнять данные обязательства сможет хозяин жилья. При наличии одной, двух квартир есть смысл сэкономить финансы. Однако после масштабирования уследить за чистотой десятка жилых помещений самому не удастся, учитывая, что клиенты в данном бизнесе меняются каждые сутки. Поэтому понадобится нанимать других людей, а освободившееся время потратить на продумывание рекламы.

Маркетинг. К счастью мировая паутина предлагает огромное количество бесплатных досок для размещения объявления о посуточной сдаче квартиры. Через них доносится информация до потенциальных клиентов. Но любая акула данного бизнеса скажет, что этого недостаточно. Придется идти на небольшие хитрости, вроде договоров с таксистами или привлечения промоутеров для раздачи листовок в проходимых местах. Так:

Реклама на вокзале

1. Листовки, например, хорошо работают во время праздников, когда большое количество приезжих граждан выходят из вокзалов и получают на руки прекрасное предложение о сдаче квартиры с привлекающими картинками.
2. С частными такси получается аналогичная схема. Выходит человек, ловит такси (практически всегда рядом с вокзалом их десяток) и водитель вскользь упоминает одно замечательное предложение ночлега по хорошей цене. Ненавязчивая сторонняя рекомендация очень хорошо работает. Конечно, водителя придется финансово вознаградить, но квартира в таком случае пустовать не будет.
3. Размещаясь в интернете, рекомендуется платить доскам объявлений, чтобы конкретная квартира всегда была сверху поиска, выделялась и привлекала клиентов красивыми фотографиями.

Любые средства донесения информации до клиентов хороши.

Фотограф. Мало людей зовут профессиональных фотографов и, пытаясь сэкономить, делают иногда до ужаса смешные картинки жилья. Так, выставленные фото не передают преимущества апартаментов, и могут делать акцент на негативных моментах. Поэтому небольшая сумма, потраченная на фотографа окупится с лихвой. В интернете люди зачастую принимают решение, основываясь именно на красивых фото.

Форс-мажорные обстоятельства. Не нужно исключать из расходов случайную поломку техники, потоп от соседа, возникновение тараканов и пр. Перспективные предприниматели всегда имеют отложенную сумму денег для подобных случаев, чтобы как можно быстрее устранить все и продолжить бизнес.

Ремонт. Как писалось выше, наблюдается большой спрос именно на небольшое жилье с евроремонтом. Соответственно, чтобы его сделать, нужны инвестиции.

Другие расходы. В обязательную статью расходов могут попасть выплаты по субаренде, при условии, что апартаменты арендованы у построенного человека.

Любую неприятность дешевле и проще решить до возникновения, чем после ее происшествия.

К примеру: соседи сверху затопили квартиру из-за плохих приборов сантехники. Необходимо через суд заставить их оплатить повреждения, и таким образом, дать понять, что подобного повторяться не должно!

Открытие индивидуального предпринимателя (ИП)

Как описано выше, посуточная сдача квартир – это бизнес, к тому же довольно доходный. Следовательно, его необходимо оформлять по нынешнему законодательству России.

Граждане, сдающие в аренду арендованное или свое жилье, имеют право не открывать ИП. Однако при наличии пяти и более сдаваемых помещений, желательно перестраховаться и узаконить свои доходы.

У предпринимателей, легализовавших данную деятельность, есть несколько преимуществ:

1. Любую претензию к съемщику легко решить при наличии договоров, через суд.
2. Для доказательства ущерба от арендуемого понадобится предъявить договор аренды.

Согласно оценке экспертов, только 40% мелких предпринимателей, занимающихся посуточной арендой, узаконили свою деятельность. Большая часть не торопится платить налоги с прибыли.

Это, конечно, позволяет им зарабатывать больше на экономии денег, которые должны были пойти государству. Но при попадании информации о нелегальных источниках дохода в налоговую инспекцию, собственника апартаментов могут в судебном порядке привлечь к административной ответственности. В лучшем случае понадобится лишь оплатить пени и штрафы. В худшем: гражданина привлекут к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ, что означает получение судимости и штраф до 300 тысяч руб., либо могут отправить в тюрьму сроком до одного года.

Для открытия ИП необходимо отнести в налоговую службу следующие документы:

1. Заполненное заявление о регистрации ИП.
2. Копию документа, подтверждающего личность.
3. Квитанцию об оплате государственной пошлины.

Открыть ИП нужно по месту прописки. При открытии указывается вид деятельности. Далее регулярно выплачивается 6% от дохода в виде налогов.

Перед выходом на рынок

Когда сделан выбор апартаментов для сдачи и открыто ИП, необходимо подготовить жилье к въезду арендатора. В посуточной аренде требование к комфорту в разы выше, по сравнению с долгосрочной сдачей. Перед тем, как находить и заселять клиентов понадобится потратить время на подготовку жилья.

Необходимо придерживаться пяти принципов при подготовке квартиры:

1. Косметические улучшения. Пожелтевшие потолки и ободранные обои – первые препятствия на пути к довольным клиентам. Помещение необходимо сделать аккуратным и свежим. Добиться такого можно за относительно небольшие вложения. Побелку необходимо освежать, сменить перегоревшую лампочку и заменить протекающий кран при необходимости.
2. Место. Минимализм приятный и близкий стиль для клиентов. Будущие жильцы явно не заинтересованы в сервантах времен СССР. Желательно выкинуть всю старую мебель, которая загромождает комнату. Личных вещей также быть не должно.
3. Порядок и чистота. Помыть окна, постирать шторы, очистить мебель и светильники – все это необходимо сделать до заселения съемщиков. Подобные мелочи помогут сдать конкретное жилье.
4. Техника и мебель. Важно добиться эффекта евроремонта. Кровать, шкаф, холодильник, кухонные принадлежности, стулья и стол должны не только присутствовать, но и быть в современном стиле. В 21 веке все больше людей требуют стиральную машинку. Ее наличие также будет плюсом в общую копилку.
5. Wi-fi. Наличие интернета уже считается необходимостью, а не дополнительным преимуществом.

Чем больше удобств, тем выше стоимость. Поэтому некоторые бизнесмены сдают квартиры вместе с посудой, полотенцем, туалетной бумагой, мылом и пр.

Более подробно о маркетинге

Выше уже упоминалось о трех эффективных способах рекламы. Но вопрос маркетинга куда обширнее и важнее, поэтому необходимо сильнее углубиться в эту область. На данном этапе предполагается, что квартира уже готова к сдаче. Теперь цель предпринимателя не только найти несколько жильцов, а обеспечить наибольшую загруженность.

Экономия на маркетинге отражается на бизнесе в виде уменьшения дохода. Однако крупный рекламный бюджет не всегда гарантированно приводит к результату. В чем дело? В том, что есть правильные и эффективные каналы, куда следует пускать деньги на рекламу и провальные. Например, делать акцент на количестве рекламных объявлений, стоит только при размещении на бесплатных досках.

Укажем сначала на два неправильных способа рекламы:

1. Написание своих контактов на асфальте. Вандализм не увеличивает продажи! Никто в здравом уме в эпоху интернета не станет по номеру на асфальте звонить и бронировать апартаменты.
2. Расклеивание своего предложения на остановках и других общественных местах. Опять же уродование своего города ненужными плакатами не приведет к продажам. В лучшем случае сотрудники полиции позвонят по номеру и спросят, что это объявление делает на местной остановке.

Если бы такое примитивное продвижение работало, в красочных фотографиях квартир и ремонте не было бы нужды. Однако, учитывая, что люди первостепенно хотят увидеть квартиру, и что сейчас практически все делается в интернете, заявлять о себе нужно следующими способами:

• Авито, Из рук в руки, Яндекс недвижимость и Циан. Это крупнейшие доски объявлений в Российской Федерации. Размещаться на них желательно платными способами. Небольшие инвестиции в разы увеличат охват и принесут большее количество жильцов
• при наличии пяти и более апартаментов желательно создать одностраничный сайт и искать клиентов на просторах Яндекса и Гугла. Непрерывный трафик потенциальных клиентов заполнит все помещения на месяцы вперед

Хороший отклик приходит по размещению рекламных объявлений в социальной группе Вконтакте.

Подводные камни

Посуточная сдача квартир как бизнес имеет свои преимущества и недостатки. Перед принятием решения о входе в эту отрасль необходимо оценить все риски, появляющихся конкурентов и иные особенности.

Посуточная сдача жилья увеличивает риск кражи или порчи имущества. Мало кто из хозяев будет звонить в полицию, заводить уголовное дело и тратить на это свое время. Некоторые граждане могут этим воспользоваться. Наилучший способ избежать подобных потерь – застраховать свои материальные ценности и даже квартиру. Это стабильные потери, которые возможно никогда не окупятся. Поэтому очень мало людей страхуют жилье. А зря.

У всех заселяющихся людей необходимо брать копию паспорта, либо сфотографировать этот документ. При наличии ИП желательно заключать договор, куда вносятся все данные клиента.

Часто соседи неблагоприятно относятся к посуточной сдаче жилья рядом с ними. Порой это оправдано, так как аренда не всегда проходит бесшумно и тихо. Обзавестись теплыми отношениями с соседями желательно до выхода на рынок.

Некоторые реагируют категорически плохо на шумные компании и громкую музыку. Следовательно, придется отказывать сдавать жилье для празднований и возможно даже терять часть доходов. Иначе могут вызвать полицию, и придется ехать и улаживать конфликт. Жильцы после такого могут оставить плохие отзывы и подпортить репутацию.

Советы бизнесменам

Предпринимателям, которым интересна аренда квартир посуточно, будут полезны следующие советы:

• не следует экономить на скорости интернета. Медленная сеть первый враг нервного отзыва и шаг к плохому отзыву
• выставлять больше фотографий. Пускай будущие жильцы полностью увидят не только кровать, но и ванную комнату и кухню
• можно постараться делать небольшие подарки клиентам, которые преподносятся как приятный сюрприз. Это вызовет положительные эмоции и даст повод рассказать о сдаче апартаментов посуточно знакомым
• при покупке жилья для сдачи отдавать предпочтение хорошему виду из окна. Красивый пейзаж незамедлительно сфотографируют, выставят в социальных сетях, что послужит дополнительной рекламой
• при наличии пяти и более квартир можно оформить их под одним брендом, сделать небольшие (дешевые, но красивые) брелоки и просто дарить их клиентам. Все любят подарки и с удовольствием их принимают. Для них – положительные эмоции, для бизнесмена – реклама своего бренда

Аренда квартир посуточно – прибыльный и несложный бизнес. При наличии первоначальных инвестиции (для субаренды или покупки) любой человек сможет войти в бизнес и начнет зарабатывать.