Как можно осуществить приоритетное право покупки доли в квартире

Отечественное законодательство предусматривает приоритетное право покупки доли в квартире. По сути, это означает, что третьи лица могут претендовать на долю в квартире только, если остальные совладельцы откажутся покупать продаваемую долю.

Как возникает

Такое право возникает у каждого совладельца в момент изъявления другими совладельцами желания отчуждать свою долю.

Законодательное регулирование

Приоритетное право совладельцев закреплено в 250 ст. ГК РФ. В теории права считается, что такая норма направлена на сохранение стабильных отношений между совладельцами.

Осуществление права

Осуществить свое приоритетное право владелец доли может только при определенных условиях:

• изъявления другим совладельцем намерения продать долю
• изъявления другим совладельцем желания обменять свою долю

Если же совладелец решил отчуждать свое имущественное право на долю в квартире иным способом, преимущественное право у совладельца не возникает:

• подарить
• завещать
• заключить договор пожизненного содержания
• внести в уставный фонд юридического лица
• оказать благотворительную помощь

Уведомление совладельцев

Совладелец, намеренный продать долю, должен уведомить других совладелец о предложении в письменной форме.

Конечно, уведомление можно обойти, оформив вместо купли-продажи или мены дарение. Но это рискованно для продавца, ведь покупатель может не рассчитаться или рассчитаться не в полной мере. На этот случай можно попросить у покупателя деньги наперед, подписав расписку с условием ее возврата в момент заключения договора дарения.

Уведомление о продаже доли не имеет срока действия.

Образец уведомления, нюансы оформления

Уведомление составляется в простой письменной форме. Его нотариальное заверение не требуется, хотя и не запрещается. В уведомлении обязательно нужно указать:

• дату
• персональные данные совладельца-уведомителя
• ФИО другого совладельца
• цену, за которую владелец-уведомитель готов продать долю
• адрес, на который другой совладелец сможет отправить свой ответ

При этом совладелец-уведомитель не будет иметь права реализовать часть третьим лицам по более низкой цене, чем он укажет в своем уведомлении.

На практике часто прибегают к услуге нотариального уведомления, когда нотариус по заявлению продавца рассылает уведомления другим совладельцам квартиры. Такой способ уведомления более надежный потому, что в этом случае другим совладельцам будет сложно обвинить продавца в том, что он умышленно разослал уведомления не по тем адресам, где они реально проживают, или сделал это несвоевременно. Путь нотариального уведомления легко отследить и доказать момент отправки и получения. Кроме того, нотариус сам определяет место жительства совладельцев, отправляя соответствующие запросы.

Отчуждение доли третьим лицам

Совладелец сможет продать свою долю третьим лицам если:

1. Другие совладельцы напишут отказы от своего приоритетного права.
2. Если другие совладельцы не купят продаваемую долю, в течение 30 дней с момента получения уведомления.

Отказ

Отказ от приоритетного права подлежит нотариальному заверению. Для этого нотариусу нужно предоставить:

• паспорта совладельцев
• технические характеристики квартиры
• размер и цену продаваемой доли

Видео о нотариальном отказе от права:

Как и в случае с уведомлением, продавец доли не сможет реализовать ее дешевле, чем будет указано в отказе.

Срок действия уведомления и отказа

Уведомление и отказ от приоритетного права покупки доли не имеют срока действия. Это означает, что с момента получения отказа или по прошествии одного месяца с момента уведомления других совладельцев свою часть можно продать по ранее заявленной цене в любое время.

Существующие риски

Главные риски при продаже доли несет ее продавец. Законодатель не предусмотрел никакой ответственности для совладельца, который изъявил желание приобрести долю в квартире, но впоследствии отказался от этой затеи. А за это время реальному потенциальному покупателю пришлось отказать.

Но и у совладельцев есть риск. По факту, получить уведомление может не сам совладелец, а его родственники и сожители, которые к его доле в квартире никакого отношения не имеют. Доказать в суде, что он не получал уведомление при наличии почтового подтверждения будет практически невозможно.

Необходимые документы

Сделки по отчуждению долей в квартире подлежат нотариальному заверению. Для оформления сделки нотариусу необходимо предоставить:

1. Правоустанавливающий документ на долю в квартире. Это может быть как договор купли-продажи, мены или дарения, так и свидетельство о праве на наследство или решение суда.
2. Документ, подтверждающий наличие или отсутствие зарегистрированных или временно проживающих лиц в квартире. Это может быть как карточка учета собственника, так и единый жилищный документ, который выдается многофункциональными центрами.
3. Если покупатель состоит в браке, от него также потребуется согласие супруги на приобретение доли.

Регистрация права собственности на часть квартиры совершается через 5 дней после заключения сделки.

Возникающие нюансы для земельного участка

Владельцы квартир в многоквартирных домах, в том числе и долей в них не имеют права распоряжения земельным участком под многоквартирным домом. Но в небольших домах, где раздел земли под домом между владельцами имеет смысл, оформление прав на землю практикуется. В этом случае при покупке квартиры нужно учитывать, находится ли земля под многоквартирным домом в аренде или собственности жильцов.

Если земля в аренде

Если продавец доли в квартире арендует землю, новый владелец квартиры будет также иметь право получить земельный участок, который используется продавцом в аренду.

Если земля в долевой собственности

Если совладелец доли в квартире владеет и долей в земельном участке, продажа доли в квартире и земле должна производиться одновременно. При этом владельцы долей в земельных участках имеют такое же приоритетное право, как владельцы квартиры. А значит, совладельцев земельного участка также нужно уведомлять о желании продать свою долю в нем. Но здесь нужно учесть, что владелец доли может отказаться от своего приоритетного права на долю в земельном участке, и одновременно изъявить желание приобрести квартиру.

Приоритетное право несовершеннолетних

Несовершеннолетние владельцы доли в квартире также имеют приоритетное право на покупку долей совладельцев. Для оформления отказа таких лиц потребуется согласие органа опеки и попечительства, которым является муниципалитет по месту проживания ребенка.

Если несовершеннолетнему меньше 14 лет, отказ оформляют у нотариуса его родители. Ежели ребенку уже исполнилось 16 лет, он должен сам оформить отказ. Но согласие муниципалитета все равно требуется.

Опекуны и попечители детей и лиц с ограниченной дееспособностью не имеют права отчуждать их имущество, а, следовательно, и оформлять отказ от приоритетного права.

Нарушение права

Если приоритетное права совладельца было нарушено:

• его не уведомили о продаже
• он изъявил желание, а долю продали, не дождавшись окончания месяца
• его ввели в заблуждение и т. д.

можно обратиться в суд. Совладелец, считающий, что его права нарушены, может требовать:

• признания его покупателем доли по совершенной сделке
• признание договора купли-продажи или мены недействительным

Кто может обратиться в суд

В суд может обратиться совладелец, чье приоритетное право нарушено, а также его законный представитель, прокурор в интересах несовершеннолетнего ребенка или государственного органа, или предприятия, являющегося владельцем доли.

В какой суд обращаться

Подобные споры рассматриваются судами общей юрисдикции по месту нахождения спорного имущества или проживания ответчика. Если все совладельцы являются юридическими лицами – спор рассматривается арбитражным судом.

Кто будет участниками процесса

Ответчиками будут:

• совладелец, продавший долю
• покупатель, купивший долю

Самостоятельная подача иска в суд на видео:

Прочих совладельцев необходимо указать как третьих лиц, поскольку решение суда определенно повлияет на их права.

К иску необходимо будет приложить его копию и всех документов, которые прилагаются, по одной для каждого из участников.

Что писать в иске

Сначала нужно определиться со способом правовой защиты:

1. Просить признать истца покупателем.
2. Просить признать сделку недействительной.

Для этого нужно учесть ряд факторов:

• процессуальные сроки
• реальную возможность купить квартиру
• суть нарушений

Признать истца покупателем можно в течение 3 месяцев с момента заключения сделки. А признать сделку недействительной – в течение 3-х лет.

Если истец будет признан покупателем, он должен будет заплатить продавцу доли ее стоимость по цене ранее совершенной покупки. Более того, такой иск будет имущественным, и при подаче иска придется заплатить судебный сбор в размере 1% от стоимости доли в квартире.

Иск же о признании сделки недействительной будет неимущественным, за который уплачивается минимальный размер судебного сбора.

Заключается ли нарушение в том, что истца не уведомили о продаже, или уведомили, но продали менее чем за 30 дней. Или все-таки уведомили, но он по каким-то причинам с уведомлением ознакомлен не был.

Таким образом, если процессуальный срок на признание истца покупателем прошел – в любом случае остается только пробовать признать сделку недействительной. При благоприятном стечении прочих обстоятельств – его будет несложно выиграть.

Если у совладельца, чьи права нарушены, нет денег для покупки доли – также можно попробовать признать сделку недействительной. В этом случае продавец вновь станет владельцем, и будет должен вернуть деньги покупателю. Дальнейшая продажа доли будет проводиться на общих основаниях, а значит, долю продавец сможет продать и дешевле.

Если нарушения доказываются слабо, и больше смахивают на какой-то личный конфликт между совладельцами, от подачи иска лучше вовсе отказаться. Признать сделку недействительной из-за несоблюдения формальностей довольно сложно.

Прямое показание к подаче иска о признании сделки недействительной будет и то, когда совладелец, чтобы обойти уведомление совладельцев, оформил договор дарения, а по сути, получил от одаренного вознаграждение.

Доказательная база

При подготовке иска нужно помнить, что в гражданском процессе обязанность доказывания лежит как на истце, так и на ответчике в равной степени. Это означает, что написать в иске о том, что истец не получил уведомление, не представив при этом никаких доказательств, будет недостаточно.

Нужно понимать, что уведомление может оформляться в простой письменной форме, и отправляться другим совладельцам как угодно, в том числе и простым письмом. В этом случае ответчик может предъявить текст уведомления, которое возможно и было им напечатано в указанный срок, но по факту не было отправлено, приложить к нему копию конверта с наклеенной маркой и квитанцию об оплате за марку и конверт.

Поэтому нужно просить суд истребовать нотариальное дело, и просить адвоката, чтобы он составил и отправил нотариусу адвокатский запрос с просьбой представить документы, на основании которых совершалась сделка. Если выясниться, что нотариусу не предоставлялось уведомление или доказательства его отправки, будет возникать реальное сомнение в подлинности представленных документов.

Отследить простое письмо невозможно. Но если по каким-то причинам письмо не забирается адресатом, почта отправляет его обратно. Факт наличия или отсутствия обратной отправки можно проверить, написав на почту соответствующий запрос. Если идет речь о небольшом городке, можно даже вызвать почтальона в качестве свидетеля. Ведь он может точно помнить, было ли письмо по такому адресу или нет.

Обязательным доказательством к любому иску является подтверждение уплаты судебного сбора – подается квитанция или платежное поручение в оригинале.

Приоритетное право на покупку доли в квартире защищает жилищные права совладельцев, предоставляя возможность избежать бытовых конфликтов. Но его реализация имеет ряд нюансов, не учитывая которые можно легко упустить свою выгоду, и обзавестись нерадивым соседом, либо возможность расширить свою жилплощадь. Важно читать документы, которые вам дает на подпись совладелец, своевременно проверять почту, если знаете о том, что он пытается продать свою долю.

Законодатель установил способ защиты приоритетного права на случай его нарушения, но продавец все же имеет возможность его обойти, например, оформив дарственную. Правда и в этом случае у совладельца есть способ защитить свое право, если за дарственной скрываются возмездные правоотношения.