Что представляет собой структура и стороны в договоре субаренды

В случаях, когда речь заходит об аренде и ее правовом регулировании часто всплывают неточные формулировки в законодательстве и некоторое недопонимание со стороны как правоприменителей, так и законодателей. Однако особое место данная проблема занимает при рассмотрении сторон в договоре субаренды.

Что собой представляет договор субаренды

Субаренда представляет собой переуступку арендодателем прав арендатору на конкретный временной промежуток. Зачастую подобное соглашение охватывает только жилые помещения. Вместе с правами передаются также обязанности, что указаны в первоначальном договоре между лицами. При необходимости условия могут быть изменены, однако для этого требуется перезаключение договора.

Структура контракта

Рассмотрим в таблице 1, как выглядит структура договора субаренды.

Она не может быть изменена, так как в противном случае противоречит законодательству.

Видео об отличиях аренды и субаренды:

Условия заключения сделки

Основное условие при заключении сделки субаренды: все данные об объекте недвижимости должны быть указаны в полной мере — в противном случае договор будет признан недействительным.

Помимо этого, описание жилой площади, что передается в аренду, также должно в полной мере соответствовать предмету контракта. Данное условие действует не только для защиты субарендатора, но и для того, чтобы государственные органы могли с точностью установить арендуемое имущество.

Правила составления

Рассмотрим ряд основных правил составления договора субаренды, соблюдение которых позволит не только заключить контракт правильно, но и не выйти за рамки законодательства.  Итак, основные правила:

1. До непосредственного подписания договора ни одна сделка не является заключенной, что автоматически не выстраивает между субъектами какую-либо связь.
2. Сдавать в аренду участки, что относятся к лесному фонду, запрещено.
3. Если в роли собственника помещения выступает коммерческое предприятие, то сдача в аренду такого помещения учредителям или сотрудникам организации недопустимо.
4. Все правила, что распространяются на договоры аренды, в равной степени относятся к договорам субаренды.
5. Имущество, что отдается в аренду, должно соответствовать тому, что прописано в договоре — это основополагающее юридическое правило соотношения предмета договора и фактической вещи.
6. Продолжительность договора субаренды не может быть выше, чем срок аренды основного помещения: заключение собственником или основным лицом нового договора аренды/продления старого не является фактором, продлевающим срок договора субаренды.
7. Если расторгается основной контракт аренды, то в тот же момент автоматически прекращаются правоотношения между арендатором и субарендатором — их договор становится недействительным.
8. Когда контракт заключается на срок более одного года, необходимо оформить государственную регистрацию. В противном случае договор признается недействительным.

Соблюдение правил – важный этап, позволяющий ускорить регистрацию договора и исправить в нем ошибки в случае допущения таковых.

Регистрация соглашения

Требование к государственной регистрации соглашения предъявляется только в том случае, когда срок контракта превышает один год. Так, ст. 433 ГК РФ определяет перечень контрактов, которые должны иметь регистрацию и только после ее оформления смогут считаться действительными. В противном случае их не занесут в реестр и признают недействительными.

Если же договор подписан, но не зарегистрирован, то он недействителен. Как следствие, использование субарендатором помещения не только невозможно, но и незаконно.

Кто участвует в контракте по субаренде

Теперь что касается сторон такого договора. Ими являются:

• арендодатель — главный собственник, который является основным лицом первичного договора
• арендатор — второстепенное лицо, принимающее условия соглашения первого лица, однако при субаренде становится главным для третьей стороны
• субарендатор — третья сторона договора, что также имеет право на помещение и может стать основным участником в случае дальнейшей передачи прав

Однако три стороны не являются абсолютным максимумом, ведь субарендатор имеет полное право передать помещение еще одному человеку. Как следствие, образуется целая цепочка, в которой будет несколько людей, арендующих одно и то же помещение.

Участники при договоре на нежилую площадь

Отдельно нужно упомянуть о нежилом помещении. Таковым является пространство, что не предназначено для жизни, а подходит для проведения мероприятий или осуществления конкретного вида деятельности. При расположении в жилом доме помещение является нежилым, если полностью изолировано. Допускается использование как в коммерческих, так и в иных целях.

Теперь касательно сторон: зачастую, при расположенности здания в жилом доме, владением на него обладают все жильцы. Именно это является особенным нюансом, так как при заключении договора понадобится соглашение каждого из них, что накладывает не только временные, но и финансовые затраты.

Особенности жилой недвижимости

При жилой недвижимости сторон может быть две: непосредственный собственник и муниципальное образование.

В первом случае лицо имеет полное право на распоряжение квартирой только в том случае, если он приобрел его в установленном законом порядке. В случае же, если он не является собственником, а заключил договор социального найма — собственником выступает муниципальное образование.

При этом лицу, что арендует жилье, допускается заключать договор субаренды с одним нюансом: обязательно уведомление субарендатора о том, что настоящим собственником выступает муниципальное образование.

Обязанности заинтересованных лиц

Единственной обязанностью каждого лица, что участвует в субаренде, является соблюдение пунктов договора. Это напрямую указывается в ст. 615 ГК РФ. Если же лица игнорируют данные правила, то сделка может быть расторгнута в пользу основного лица.

Существует ряд исключений: иные случаи, при которых соблюдается не только контракт, но и правила предназначения имущества.

Нюансы при заключении контракта

Во время подписания контракта стоит обратить внимание на базовые стороны. Это позволит избежать больших экономических убытков и свести их к минимуму.

Таблица 2. На что обратить внимание при заключении соглашения.

Так или иначе, всегда стоит довериться либо собственному юристу, либо нанятому. Желательно, чтобы профессионал заранее проверил все бумаги на подлинность.

Видео об оформлении договора на нежилую площадь:

Несогласованная сдача имущества

В случае если собственник/арендодатель обнаружит, что его имущество сдается по субаренде, он имеет право организовать акт проверки. В рамках этого акта будет проведена не только проверка с последующим уведомлением собственника о состоянии аренды, но и уведомление с двумя предложениями:

1. Расторгнуть договор аренды.
2. Выселить арендатора, сохранив аренду.

В первом случае отношения между собственником и арендодателем — основной стороной — расторгаются, что автоматически ведет к расторжению договора субаренды. Тем не менее, у субарендатора остается возможность договориться с собственником напрямую и заключить новый договор на новых условиях.

Во втором же случае, наоборот, отношения собственника и основной стороны в виде арендодателя остаются на прежнем уровне, а субарендатор выселяется. В случае же, если собственник не хочет искать новых арендаторов, то он заключает договор с бывшим арендатором — именно такой сценарий зачастую работает на практике.

Теперь, когда о сторонах субаренды получена полная информация, при заключении данного контракта можно чувствовать себя в разы увереннее и юридически защищеннее.

Единственное, что стоит помнить всегда: в гражданском праве защитить человека от обмана может только его личная бдительность и базовые правовые знания — правоохранительные органы не могут препятствовать невыгодным для жертвы условиям договора ввиду их полной законности.