Каким договором является договор мены, его срок, предмет и другие нюансы

Понять сущность того, каким договором является договор мены, можно лишь зная его эволюцию — этот документ является предшественником договора купли-продажи. Примечательно и то, что договор мены один из наиболее древних гражданско-правовых документов, которые дошли до 21 века. Если игнорировать более совершенную форму купли-продажи, этот документ достаточно актуален и может быть использован в случаях, когда волеизъявление двух сторон наверняка предполагает отдачу и приобретение конкретных вещей. Особенности, признаки и классификации данной бумаги – читайте в статье.

Законодательное регулирование в ГК РФ

Первоочередной нюанс, что необходимо учитывать при рассмотрении вопроса — контракты мены и купли-продажи являются родовыми. Это значит, к обоим применяются идентичные условия, однако исключительно в том случае, когда они и вытекающие из них обязанности и права не противоречат ст. 31 ГК РФ.

Прямое же регулирование такого вида контракта входит в область ведения ст. 567 ГК РФ. Ей установлено следующее: гражданско-правовой контракт может быть представлен меной только тогда, когда в нем четко указаны намерения одного субъекта передать товар другому субъекту.

Если растолковать это более свободно: все взаимные обязательства правоотношения касательно обмена имуществом между двумя лицами по умолчанию закреплены в договоре мены.

Обмен в жилищных отношениях

В области правоотношений, где фигурирует недвижимая собственность, контракт мены подразумевает обмен ею на взаимовыгодных условиях. Это значит, что два собственника меняются друг с другом жилой собственностью, используя при этом договор мены, впоследствии на который распространяются все те права и обязанности, что характерны для контракта купли-продажи. Собственниками же являются физические лица, но также ими могут стать лица юридические.

Использование соглашения мены стало популярно в результате приватизации — граждане начали обменивать собственность друг друга.

Каким договором является договор мены

Тип такого контракта является консенсуальным, так как предполагает односторонность и возмездность. Объекты же документа, в свою очередь, могут быть:

1. Движимыми. Они обычно выражены в автомобилях, валюте (законодательное регулирование здесь особенно строго) и прочих универсальных вещах. При составлении соглашения на подобные предметы стоит учитывать один нюанс: если объекты соглашения обладают родовыми признаками (валюта), то в документе необходимо отразить либо стоимость каждого из них, либо единицу измерения этого объекта. Гражданский кодекс также позволяет передавать эти товары в том ассортименте, который был согласован двумя сторонами.
2. Недвижимым. Зачастую это земельные участки и дома (квартиры). Все то, что относится к космическому транспорту не находится в руках частного сектора.

Касательно сущности договора мены стоит выделить то, что фактически такой контракт представляет собой двусторонний договор купли-продажи. Таковое положение закреплено деловым обычаем не только в связи с кодификацией этих двух контрактов, но и с ГК РФ. Так, ст. 547 ГК РФ четко определяет, что под договоренностью мены подразумевается обоюдное желание двух сторон продать и получить взамен недвижимость друг друга.

Признаки договора мены

Признаки, отличительные для договора мены, закреплены в ГК РФ. Из него можно выделить следующий перечень:

1. Контракт мены относится к типу гражданских договоров, которые регулируют передачу имущества. Наряду с ним в этом перечне также находятся договора аренды, дарения и т.д.
2. Единственный отличительный фактор мены, что является характерным только для него на фоне остальных, в гражданско-правовом секторе выражен: фактом того, что все объекты передаются в непосредственную собственность (иногда в управление).
3. Несмотря на тот факт, что этот контракт обоюдно возмезден, от других его отличает то, что он одновременно содержит в себе встречное предоставление. Исключительность, в которой представлен этот контракт отличает его от остальных гражданско-правовых контрактов.
4. Особенный квалифицированный признак выражается в ситуациях, когда приходит время передачи прав собственности от одного субъекта к другому. Особенность же заключается в том, что согласно общим правилам право собственности появляется при непосредственном получении вещи в руки, однако в случае, когда центральным звеном является соглашение мены — право на собственность появляется при возмездной передаче объекта, то есть полном завершении обмена. До того права собственности на полученный предмет у субъекта правоотношений отсутствует.

Небольшое пояснение стоит дать последнему признаку: в случае, когда объект передачи представлен недвижимостью — права собственности приобретаются только после оформления госрегистрации. Таким образом, эти четыре основных признака выделяют документ на фоне остальных.

Особенности документа

Теперь немного о том, что касается особенностей документа. Заключение контракта производится в письменной форме и одном экземпляре, что подписан обеими сторонами. В том случае, если не соблюдена форма бумаги — он признается недействительным.

Касательно вступления контракта в силу стоит отметить, что оно производится только тогда, когда была произведена государственная регистрация и переход прав собственности. Распоряжение же полученным имуществом до регистрации и получения прав собственности каждой из сторон — запрещено и незаконно. Факт того, что предмет договора передан другой стороне — не играет никакой роли.

Стоит также отметить, что в случае игнорирования одной из сторон государственной регистрации и, как следствие, передачи прав собственности, другая сторона может подать иск. Этот иск будет основан на заключении регистрации, а также требованием выплатить истцу компенсацию.

Отдельно стоит поговорить о третьих лицах, а в особенности тех случаев, когда аренда заключена до того, как хозяин квартиры заключил договор мены. Во-первых, если у такой жилой площади меняется хозяин, который требует дополнительную плату или пытается выгнать — арендаторы вправе потребовать либо возврата денежных средств, либо предоставления нового помещения без дополнительной платы.

Стоит также отметить, что у арендаторов нет прав на собственность, а, следовательно — они не могут заключать контракт по обмену недвижимости. В случае совершения подобного это нарушение закона.

Видео про характеристики договора мены:

Стороны соглашения

Круг лиц, который включает в себя всех возможных субъектов, способных выступать в использовании договора мены, не ограничен. Это положение закреплено главой 31 ГК РФ. Существует лишь один критерий, которому необходимо соответствовать, — настоящего намерения лица для совершения обмена имущества. Как следствие, подобное закрепляет, что в роли субъектов выступают физические и юридические лица.

Однако возникает следующий вопрос «Допустимо ли считать государство субъектом договора мены?». Например, статья 124 ГК РФ конкретно оговаривает тот момент, что государство (РФ) и все подвластные ей стороны, принимающие участие в этих гражданских правоотношениях, имеют полное юридическое равенство с физическими и юридическими лицами. Это условие позволяет обеспечить полное юридическое равенство и отдельно отметить отсутствие каких-либо специальных полномочий у государства и его субъектов в области гражданско-правовых отношений.

В качестве исключений можно отметить лишь те случаи, в которых ограничения вытекают из соответствующего нормативно-правового акта — ст. 124 ГК РФ.

Тем не менее, если рассмотреть ограничения, которые присвоены государственному сектору в сделках, можно допустить, что право выступать в качестве одной из сторон у него отсутствует. Подобная теория уместна только в тех случаях, когда производятся безвозмездные сделки ввиду того, что они априори не способны противоречить бюджетной системе и ее принципам. В перечень таких принципов входят:

• сбалансированность ресурсов
• эффективность использования
• экономия и т.д.

Как итог, участие в соглашении может быть только в том случае, когда это аргументировано принципами ведения бюджетной системы, например: государственный резерв РФ нуждается в замене имущества на новое ввиду того, что срок хранения подходит к концу. Это полностью отвечает тем рациональным принципам, на которых построена бюджетная система.

Как следствие, о сторонах контракта и возможности участия в нем государства, можно выделить только необходимость четко отличать данный документ от иных, похожих на него. В качестве исключения: одной из сторон при оформлении договора мены нужно выделить лицо, которое не имеет прав на имущество, подлежащее обмену, но является законным представителем настоящего владельца. Оно относится лишь к комиссионерам и агентам, которые хоть и действуют от своего лица, но, так или иначе, принадлежат комитету.

Предмет договора

Однако всегда необходимо уделять внимание одному ключевому нюансу — предмету договора. Определение предмета является важным этапом, так как позволяет составить грамотное понимание договора мены в соответствии с юридическими нормами. Так, в договоре должна быть указана вся информация касательно того, какая недвижимость подлежит обмену.

В этих документах содержатся все данные о площади, расположении, количестве лет, что прошли после строительства и т.д. Также предмет договора должен включать в себя всю информацию о наличии бытовых сооружений в рамках конкретного земельного участка, к которому принадлежит дом.

В том случае, если в договоре отсутствует хотя бы один пункт — такой контракт признается незаключенным. Как следствие, эти недостатки должны быть либо исправлены, либо внесены. Учесть также стоит положение третьих лиц, которыми, как правило, являются люди, что арендуют помещение. Они должны быть информированы об обмене для того, чтобы оговорить со следующим владельцем условия сотрудничества.

Сроки в договоре мены

Касательно периодов в этом договоре все просто — стороны могут письменно оговорить дату передачи имущества и прав на него. При этом у двух сторон эти сроки могут разниться, что значит: первый субъект передаст товар 15 октября, а второй 24 декабря — и это абсолютно законно.

Однако в случае же, когда сроки не определены или не совпадают — могут быть применены правила ГК РФ касательно встречного использования обязательств. Это подразумевается только тогда, когда одним из субъектов были выполнены все обязательства, а вторым — ни одного. Таким образом, если все обстоятельства второй стороны свидетельствуют о том, что она не намерена выполнять свои обязательства — первая сторона имеет право не заключать договор, подав иск на возвращение собственного имущества и получение компенсации.

Цена обмениваемых товаров

Ввиду того, что после заключения договора мены не происходит никакой передачи финансовых средств за товар — указывать стоимость недвижимости не обязательно. В этом случае все товары являются равноценными, однако этого может и не быть, если контракт предусматривает иное.

Тем не менее, существует два нюанса:

1. Компенсация разницы итоговой стоимости. Под разницей подразумевается следующее: когда одна сторона дает другой стороне товар, что по своей себестоимости ниже того, какой она получается взамен — необходима компенсация. Однако закрывать разницу можно не только в деньгах, но и в другом имуществе, себестоимость которого позволяет это сделать. Как таковой порядок доплаты и то, в чем она будет произведена, можно указать в договоре. Предположим, что производится обмен автомобилей согласно договору мены. Обе стороны, имущество которых различается в цене, могут договориться о возмещении разницы в деньгах, автомобильных запчастях или ином имуществе, что не имеет отношение к предмету обмена.
2. Бухгалтерский отчет. Он же нужен в случаях, когда могут возникнуть проблемы с Налоговой службой. Четко указанная цена, что будет подтверждать источник появившегося у субъекта имущества, поможет избавиться от ряда проблем.

Оценить себестоимость объектов, предназначенных для обмена можно двумя способами:

1. Самостоятельно. Эта оценка производится обеими сторонами на основе предыдущих бухгалтерских учетов, стоимости недвижимости как таковой в момент покупки и в момент обмена, а также с подсчетом всего прилегающего к ней имущества.
2. С привлечением третьих лиц. Подобная независимая оценка проводится соответствующими специалистами — оценщиками. Они руководствуются договором и судебными актами, что позволяет более точно определить реальную стоимость того или иного объекта.

Видео о правилах составления договора мены:

Однако в большинстве случаев столь скрупулезная оценка стоимости товаров не требуется. Как показывает практика — сторонам зачастую проще заключить договор купли-продажи, когда есть недоверие к партнеру.

Классификация договора мены

Зачастую, ввиду наличия огромного множества вариантов по предмету договора, обе стороны используют практику, согласно которой предмет договора всегда родовой: дом на дом, автомобиль на автомобиль, движимое и недвижимое имущество на движимое и недвижимое соответственно.

Как итог, это позволило выявить метод классификации договора мены (таблица 1).

Важно отметить, что подобное деление не является единственно верным. Классификация договоров в своей сущности представляет использование основных видов и их подвидов в единой комбинации.

Определить их самостоятельно можно только при знании соответствующих критериев, к которым относится:

• равноценны друг другу как в качественных, так и в количественных параметрах
• время, когда будет произведен итоговый обмен имущества

Касательно последнего критерия стоит сказать, что таковым он является из-за некоторых особенностей передачи имущества при договоре мены во временных отрезках. Так, движимое имущество должно быть передано здесь и сейчас, в то время как недвижимое может быть получено одной стороной сейчас, а второй — через полгода. Причиной же является тот факт, что передача прав собственности по недвижимости производится через посредников, ответственность за время которых не несет ни одна сторона.

Стоит также выделить подвиды и то, как они образуются. Предположим, что основной класс — недвижимость; углубление же в то, что она собой представляет, позволит выделить подвид — обмен квартиры, дома, комнаты в доме и т.д. Здесь учитываются наиболее детальные подробности:

• территория, на которой находится недвижимость (частная, муниципальная)
• какой тип владения этой территорией у стороны (аренда, владение)
• управляющая компания дома и т.д.

Все это подробно конкретизируется во избежание недопонимания и возникновения претензий с обеих сторон.

Разница между договором мены и купли-продажи

Теперь рассмотрим ключевые отличия двух родовых контрактов (таблица 2).

Теперь, когда вся информация о них на ладони можно выбрать именно тот договор, что необходим под конкретные задачи.

Договор мены — удобная разновидность стандартного контракта купли-продажи. Он позволяет за короткий срок произвести сделку по обмену, минуя все этапы, что присущи купле-продаже. Действительную же актуальность договор приобретает тогда, когда две стороны доверяют друг другу, и совершить обмен — лишь вопрос времени.